Pourquoi investir en LMNP ancien ?

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Investir dans l’immobilier est un excellent moyen de se constituer un patrimoine sur le long terme et de générer des revenus. Parmi les différentes possibilités qui s’offrent à l’investisseur particulier, le statut de la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) figure parmi les plus attractifs fiscalement.

Mais pour en bénéficier pleinement, chaque bailleur doit faire un choix entre deux options : investir en LMNP ancien ou faire un investissement en LMNP neuf. Entre ces deux options, lequel est préférable ? Le premier. Faire un investissement en LMNP ancien présente plus d’avantages qu’un investissement dans le neuf. Explications. 

Étudier la rentabilité du projet d’investissement

Investir en LMNP ancien constitue une solution pratique, car elle donne la possibilité de vérifier le loyer. En effet, l’investisseur a accès à différentes informations, dont le compte d’exploitation de l’immeuble pour lequel il souhaite faire son investissement. 

Par ailleurs, il a accès au tarif public, ce qui lui permet d’étudier la viabilité et la faisabilité de son projet. Ainsi, le bailleur sait si le loyer est économiquement viable à long terme. Grâce à cette information, il obtient une vue d’ensemble sur le projet et peut décider de la pertinence d’investir en LMNP ancien. Comment ça marche ? Concrètement, le bailleur prend en compte trois éléments : 

  • Il vérifie si l’exploitation du bien immobilier est rentable pour lui : il analyse le niveau de rentabilité en tenant compte des revenus générés ; 
  • Il évalue le montant du loyer défini au m² ; 
  • Il détermine le taux d’effort en effectuant le calcul qui y correspond : le taux d’effort constitue le ratio entre le loyer et le chiffre d’affaires, soit Taux d’effort = Loyer / Chiffre d’affaires.

Finalement, faire un investissement en LMNP ancien permet d’analyser son projet, alors qu’avec le LMNP neuf, cela peut être difficile. En effet, dans ce cas, le bailleur est informé du montant du loyer. Toutefois, il ne reçoit pas le business plan du bien. Par conséquent, contrairement au fait d’investir en LMNP ancien, en LMNP neuf, il est impossible de savoir si les prévisions sont rapidement réalisables. Donc, le risque est plus élevé.

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La possibilité de visiter le bien et d’analyser son emplacement 

L’un des avantages de l’investissement en LMNP ancien se trouve dans la possibilité que le bailleur a d’étudier en détail son projet. Cela passe par une analyse approfondie de l’environnement du bien immobilier. En LMNP ancien, il peut visiter le bien et se familiariser avec son environnement, connaître les emplacements à proximité et déterminer le profil des candidats à la location qui pourraient être intéressés par le bien.

En outre, investir en LMNP ancien, surtout pour les résidences de services, donne la possibilité de se rendre compte de la qualité de gestion, ce qui n’est pas le cas en LMNP neuf. Il est généralement impossible de savoir exactement à quoi s’en tenir. Le bailleur ne peut qu’avoir de l’espoir : l’espoir que la gestion sera de bonne qualité. Malheureusement, cet espoir peut ne pas se concrétiser par la suite en réalité. 

Connaître l’état de la construction pour mieux évaluer le projet 

Contrairement au LMNP neuf, le LMNP ancien permet à l’investisseur de déterminer avec précision s’il y a des travaux de construction ou de rénovation à réaliser. C’est possible grâce aux comptes-rendus et aux procès-verbaux préparés lors des assemblées générales. 

Les documents édités permettent également d’être renseigné sur l’état de la construction. Y’a-t-il des travaux à réaliser ? Si oui, lesquels ? Quels sont les prestataires auxquels il faut recourir ? Combien faut-il prévoir ? Autant de questions auxquelles l’investisseur obtient rapidement des réponses. 

À l’opposé, en LMNP neuf, il est impossible de savoir si les constructions conviendront aux besoins des occupants. Encore une fois, le bailleur ne peut qu’espérer que ce serait le cas, sans pour autant en être certain. En effet, les biens immobiliers ne sont pas encore disponibles.

Le LMNP ancien pour une meilleure rentabilité 

Investir en LMNP ancien est généralement plus rentable que l’investissement en LMNP neuf. En effet, le bien immobilier a déjà subi de nombreuses modifications par le passé, conformément aux conditions du bail. 

Par conséquent, il a plus de chance d’attirer les candidats à la location. Cela dit, il convient de ne pas s’appuyer uniquement sur le critère de la rentabilité, car une rentabilité trop élevée peut cacher une faiblesse dans l’investissement. À ce propos, quand on parle de rentabilité en LMNP, il faut faire la différence entre la rentabilité brute et la rentabilité neutre.

La rentabilité brute 

Elle se définit en prenant en compte le montant des loyers annuels et le prix d’achat du bien. Comment calculer la rentabilité brute quand on investit en LMNP ancien ? On divise le total des loyers annuels par le prix d’achat du bien. Ensuite, le résultat obtenu est multiplié par 100. 

La rentabilité nette du bien 

S’il est bien de déterminer la rentabilité brute d’un bien immobilier, il convient aussi de diriger son attention sur la rentabilité nette. C’est un indice important qui ne tient pas compte des frais d’exploitation du bien et des charges qui y sont relatives. La rentabilité nette ne prend donc pas en compte les primes d’assurance, les intérêts d’emprunts, les dépenses d’entretien, la rénovation et la remise aux normes du bien, etc.

Résidence étudiante en LMNP
Résidence étudiante

Bien choisir le bien dans lequel investir 

Pour avoir une parfaite rentabilité quand on investit en LMNP ancien, il est indispensable de bien choisir son bien. Il peut s’agir : 

  • Des résidences étudiantes, car elles attirent des étudiants de divers horizons ;
  • Des résidences de voyageurs d’affaires : ils pourront s’y installer pendant quelque temps ; 
  • Des résidences « séniors » : si elles bénéficient d’un bon emplacement, elles peuvent attirer des séniors ; 
  • Des résidences de tourisme : pour peu qu’elles soient bien situées, les résidences de tourisme sont choisies par les touristes qui s’installent temporairement dans les villes. 

En conclusion, investir en LMNP ancien s’avère bénéfique, car cet investissement garantit une bonne rentabilité puisque le prix des logements dans l’ancien est généralement moins élevé que celui des logements neufs. Aussi, il est possible d’étudier efficacement la rentabilité du projet en analysant la position géographique du bien.

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